Le décodeur des conventions collectives
Barèmes à jour 2026, sources officielles
Négociateur immobilier, gestionnaire de copropriété, property manager, chargé de gestion locative : la convention IDCC 1527 encadre 80 000 salariés de l'immobilier. Commissions intégrées dans l'indemnité de licenciement, carte T, loi Hoguet : les règles propres au secteur.
L'immobilier est l'un des secteurs où la distinction entre salarié et indépendant est la plus floue pour le grand public. D'un côté, des centaines de milliers de mandataires indépendants affiliés à des réseaux (IAD, Optimhome, Safti, Capifrance) qui exercent sous le statut d'agent commercial. De l'autre, les 80 000 salariés des agences immobilières, des syndics de copropriété et des administrateurs de biens, qui relèvent de la convention 1527. Entre les deux : des règles, des droits, et des pièges, notamment sur la part variable des commissions dans le calcul des indemnités de départ.
La convention s'applique aux entreprises dont l'activité principale est un service lié à l'immobilier pour compte de tiers :
Mandataire immobilier en réseau : pas salarié, pas IDCC 1527
Les mandataires immobiliers qui exercent sous le statut d'agent commercial (auto-entrepreneur affilié à IAD, Optimhome, Safti, Capifrance, etc.) ne sont pas des salariés, ils sont des travailleurs indépendants. Ils ne bénéficient pas de la convention collective IDCC 1527, ni des congés payés, ni de l'indemnité de licenciement. Seuls les salariés en CDI ou CDD avec un contrat de travail relèvent de la convention.
L'immobilier est une profession réglementée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Pour exercer l'activité d'agent immobilier (transaction, gestion), il faut impérativement détenir une carte professionnelle délivrée par la Chambre de Commerce et d'Industrie :
Ces cartes sont détenues par la structure employeur (ou le titulaire), pas nécessairement par chaque salarié. Un négociateur immobilier salarié travaille sous le couvert de la carte T de son employeur, il n'en a pas besoin d'une propre. En revanche, pour ouvrir sa propre agence, la carte professionnelle est obligatoire.
| Niveau | Profil et missions |
|---|---|
| E1 | Secrétaire, assistant commercial débutant, accueil |
| E2 | Négociateur immobilier junior, gestionnaire locatif, assistant copropriété |
| E3 | Négociateur confirmé, property manager, gestionnaire de copropriété |
| E4 | Négociateur expert, responsable de portefeuille copropriétés |
| E5 | Responsable d'agence adjoint, expert immobilier certifié |
| AM / Cadre | Directeur d'agence, responsable de réseau, directeur de syndic |
Le piège classique dans l'immobilier : de nombreux négociateurs ont un fixe très bas, complété par des commissions sur les ventes. La règle est absolue : le fixe doit atteindre le minimum conventionnel de son niveau, quel que soit le niveau des commissions.
Commissions nulles : le minimum conventionnel doit quand même être versé
Si vous n'avez réalisé aucune transaction en septembre, vos commissions sont nulles. Mais votre salaire de ce mois ne peut pas descendre sous le minimum conventionnel de votre niveau (E2, E3...). L'employeur doit compléter jusqu'à ce minimum. Un contrat qui prévoit un fixe de 800 € avec « le reste en commissions » peut être irrégulier si 800 € est inférieur au minimum E2 de la convention.
C'est l'un des points les plus mal connus de la convention : quand vous calculez votre indemnité de licenciement, la base de référence inclut les commissions perçues de manière habituelle, pas uniquement le fixe. Le calcul correct prend la moyenne des rémunérations (fixe + commissions) sur les 12 derniers mois ou les 3 derniers mois selon ce qui est le plus favorable.
Sophie, négociatrice E3, 7 ans, licenciement économique
Sophie est licenciée après la fermeture de son agence. Son contrat prévoit un fixe de 1 800 € brut/mois. Sur 12 mois, elle a perçu en moyenne 1 200 € de commissions par mois. Salaire de référence correct : 1 800 + 1 200 = 3 000 €/mois. Indemnité légale : 7 ans × (1/4 × 3 000) = 5 250 €. Si son employeur avait basé le calcul uniquement sur le fixe de 1 800 €, elle n'aurait reçu que 3 150 €, une erreur courante et contestable.
| Niveau | Ancienneté | Préavis |
|---|---|---|
| E1 à E3 | Moins de 2 ans | 1 mois |
| E1 à E3 | 2 ans et plus | 2 mois |
| E4 et E5 | Toute ancienneté | 3 mois |
| AM / Cadre | Toute ancienneté | 3 mois minimum |
La rupture conventionnelle est fréquente dans les agences indépendantes. Elle permet de sécuriser les droits du négociateur (ARE ouverte) tout en évitant un contentieux sur les commissions impayées. Comme pour le licenciement, l'indemnité de rupture conventionnelle doit intégrer les commissions dans la base de calcul.
Simuler une rupture conventionnelleMontant minimum incluant vos commissions dans la base de calcul.→La convention nationale de l'immobilier porte le code 1527, brochure n° 3090. Elle couvre les agences immobilières (transaction, location), les syndics de copropriété, les administrateurs de biens et les cabinets d'expertise immobilière qui emploient des salariés.
Oui. Les commissions perçues régulièrement constituent une partie intégrante de la rémunération. Le salaire de référence pour l'indemnité de licenciement est la moyenne mensuelle (fixe + commissions) sur les 12 derniers mois (ou sur les 3 derniers mois si plus favorable). Si votre employeur ne prend en compte que le fixe, vous pouvez contester ce calcul devant le conseil de prud'hommes.
Non, pas nécessairement. La carte professionnelle (carte T pour les transactions, carte G pour la gestion) appartient à l'employeur, le titulaire de la structure. Le salarié négociateur travaille sous le couvert de la carte de son employeur. En revanche, pour ouvrir sa propre agence ou exercer en indépendant, la carte professionnelle est obligatoire (conditions : casier judiciaire vierge, aptitude professionnelle justifiée).
Non. Les mandataires immobiliers affiliés à des réseaux (IAD, Optimhome, Safti, Capifrance) ont le statut d'agent commercial indépendant, ils ne sont pas salariés. Ils ne bénéficient pas de la convention IDCC 1527, des congés payés, de l'indemnité de licenciement ou de la couverture chômage. En contrepartie, ils perçoivent un taux de commissionnement plus élevé et ont une plus grande autonomie.
Oui. La convention IDCC 1527 couvre à la fois les activités de transaction et de gestion immobilière, y compris la gestion de copropriété (syndic). Les gestionnaires de copropriété sont classés selon le nombre de lots gérés et leur niveau de responsabilité (niveaux E3 à E5 selon leur portefeuille). Les droits fondamentaux, salaire minimum, préavis, indemnités, sont les mêmes que pour les négociateurs.
Oui. L'activité immobilière est cyclique : les mois de mars à juin et septembre à novembre sont généralement les plus actifs (transactions, assemblées générales de copropriétés). Certains mois d'été ou de début d'année peuvent être creux. Si votre rémunération variable est nulle lors d'un mois creux, votre employeur doit compléter jusqu'au minimum conventionnel. Sur 12 mois, la moyenne doit couvrir vos besoins, c'est pourquoi le calcul annualisé s'impose pour les indemnités.
Dernière mise à jour : 05/07/2026.