Le décodeur des conventions collectives
Barèmes à jour 2026, sources officielles
Gardien d'immeuble logé, concierge non logé, employé d'immeuble en résidence principale ou secondaire : la convention IDCC 1043 encadre vos droits. Logement de fonction, calcul du temps de travail, astreinte de nuit, un secteur avec des règles très spécifiques que peu de salariés maîtrisent vraiment.
Gardien d'immeuble, concierge, employé d'immeuble : ces métiers sont encadrés par l'une des conventions les plus spécifiques du droit du travail français. La convention 1043 régit les droits d'environ 75 000 personnes dont la situation est unique : leur employeur est souvent un syndicat de copropriété ou un bailleur social, et leur lieu de vie est parfois leur lieu de travail. Ce mélange entre vie professionnelle et vie privée crée des règles particulières qu'il est indispensable de connaître.
La distinction fondamentale de cette convention :
Logement de fonction et départ du salarié
Quand un gardien logé perd son emploi (licenciement ou démission), il perd aussi son logement. La convention prévoit des délais pour quitter les lieux, généralement 3 mois après la fin du contrat de travail. Ce délai peut être inférieur en cas de faute grave. Si votre employeur tente de vous expulser immédiatement après un licenciement, vous pouvez contester cela devant le tribunal judiciaire. Le délai de relogement doit être respecté.
Le calcul du temps de travail des gardiens est complexe car il distingue :
La convention 1043 utilise un système original de unités de valeur (UV) pour calculer les tâches à effectuer et donc la rémunération. Chaque tâche (sortir les poubelles pour X logements, nettoyer X m² de parties communes, etc.) est affectée d'un nombre d'unités de valeur. La somme des UV détermine le volume de travail et le salaire correspondant.
René, gardien catégorie B (non logé), 18 ans
René entretient les parties communes de deux résidences pour le compte d'un bailleur social. Non logé dans les immeubles, il perçoit un salaire entièrement en espèces. Après 18 ans d'ancienneté, son salaire dépasse nettement le minimum conventionnel grâce aux primes d'ancienneté. En cas de licenciement, son indemnité légale serait calculée sur 18 ans : environ 4,5 mois de salaire de référence (1/4 par an jusqu'à 10 ans, 1/3 au-delà). Son préavis serait de 2 mois.
| Ancienneté | Préavis (démission ou licenciement) |
|---|---|
| Moins de 6 mois | 8 jours |
| 6 mois à 2 ans | 1 mois |
| 2 ans et plus | 2 mois |
La convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d'immeubles porte le code 1043, brochure n° 3144. Elle couvre les gardiens logés (catégorie A) et non logés (catégorie B) des immeubles d'habitation, copropriétés et résidences gérées par des syndics ou des bailleurs sociaux.
Le syndicat des copropriétaires est bien votre employeur. C'est l'assemblée générale des copropriétaires qui vote le contrat de travail et les conditions. Le syndic de copropriété (administrateur de biens) n'est pas votre employeur, il agit comme mandataire du syndicat. En pratique, c'est souvent le syndic qui gère la paie, mais les décisions concernant votre emploi (embauche, licenciement) doivent être votées en AG.
La convention prévoit un délai de 3 mois après la fin effective du contrat de travail pour libérer un logement de fonction. Ce délai peut être réduit en cas de faute grave (mais pas à zéro). Si votre employeur tente de vous forcer à partir avant ce délai, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire. Pendant ce délai, vous devez continuer à payer une indemnité d'occupation.
Oui. L'avantage en nature logement est soumis à cotisations sociales et à l'impôt sur le revenu. Sa valeur est calculée forfaitairement selon un barème officiel lié au nombre de pièces et à la zone géographique, ou au réel (loyer de marché). Cette valeur est déduite de votre salaire brut mais est réintégrée dans votre revenu imposable. Vérifiez votre bulletin de paie pour connaître la valeur retenue par votre employeur.
Oui. Le gardien est embauché pour des tâches définies dans le contrat de travail (entretien parties communes, sortie des poubelles, accueil, sécurité). Il n'est pas tenu d'effectuer des travaux dans les appartements privatifs des copropriétaires, ni d'exécuter des tâches non prévues au contrat. Si votre employeur vous impose des tâches hors contrat, c'est une modification du contrat qui requiert votre accord.
Cela dépend du contrat de travail et du type de résidence. Pour les gardiens logés (catégorie A), des astreintes de nuit peuvent être prévues contractuellement. Ces périodes doivent être compensées (repos compensateur ou rémunération spécifique). Si vous êtes régulièrement dérangé la nuit, ces interventions doivent être comptabilisées comme du temps de travail effectif (pas seulement comme astreinte) et rémunérées en conséquence.
Dernière mise à jour : 05/07/2026.